KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE İSTANBUL VE ANKARA USULÜ NEDİR?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İstanbul ve Ankara Usulü Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (hukuki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri), Türk Borçlar Kanunu’nda ismi açıkça düzenlenmeyen ancak gayrimenkul sektörünün temelini oluşturan, iki tarafa da borç yükleyen karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde arsa sahibinin en büyük çekincesi "Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa mülkiyetim ne olacak?", müteahhidin en büyük derdi ise "İnşaatı fonlamak için kendi payıma düşen daireleri ne zaman satabileceğim?" sorusudur.

İşte bu finansal ve hukuki dengeyi kurmak amacıyla ülkemiz inşaat ve hukuk uygulamasında iki temel mülkiyet devri modeli gelişmiştir: İstanbul Usulü ve Ankara Usulü.

1. İstanbul Usulü Nedir? (Müteahhit Odaklı Model)

İstanbul usulünde, sözleşme imzalandıktan ve imar/ruhsat işlemleri tamamlandıktan sonra, arsanın tamamı veya müteahhide düşecek olan arsa paylarının tümü henüz inşaat başlamadan ya da işin en başında müteahhide devredilir.

• Nasıl İşler? Arsa sahibi tapuyu baştan devreder; müteahhit ise sözleşmede taahhüt ettiği süre içinde inşaatı bitirip arsa sahibinin dairelerini teslim etmeyi üstlenir.
• Avantajı: Müteahhit için muazzam bir finansman kolaylığı sağlar. Müteahhit, projenin başında kendi payına düşen daireleri üçüncü kişilere satarak (topraktan satış) inşaat nakit akışını rahatça yönetebilir.
• Riski: Arsa sahibi için en yüksek riskli modeldir. Müteahhit tapuyu alıp üçüncü kişilere daire sattıktan sonra inşaatı yarım bırakır veya kaçarsa, arsa sahibi hem arsasından olabilir hem de tapu iptal ve tescil davalarıyla uzun yıllar uğraşmak zorunda kalır.

2. Ankara Usulü Nedir? (Arsa Sahibi Odaklı Model)

Ankara usulü, tamamen "ne kadar iş, o kadar tapu" mantığına dayanan, inşaatın fiziki ilerleme seviyesine (aşama aşama) göre tapu devrinin yapıldığı modeldir.

• Nasıl İşler? İnşaatın belirli ana aşamalarında, müteahhide hak ettiği oranda arsa payı devredilir. Sözleşmelerde genellikle şu şekilde kademeli bir takvim belirlenir:
  • Temel üstü vizesi alındığında %10,
  • Kaba inşaat bittiğinde %30,
  • İnce işler (sıva, tesisat vb.) tamamlandığında %30,
  • İskan (oturma izni) alındığında kalan %30'un devri.
• Avantajı: Arsa sahibi için en güvenli yöntemdir. Müteahhit işi bıraksa bile, yalnızca yaptığı kısım kadar tapu alabildiği için arsa sahibinin zararı ve mülkiyet kaybı minimize edilir.
• Riski: Müteahhit için ciddi bir sermaye gücü gerektirir. Projenin başında nakit yaratmakta zorlanan yükleniciler, bu modelde inşaatı ilerletmekte tıkanabilirler.

İki Usul Arasındaki Temel Farklar

Hukuki ve pratik farkları net olarak görebilmek için aşağıdaki karşılaştırma tablosunu inceleyebilirsiniz: